一、哪些情況屬于逾期交房
所謂逾期交房就是開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間不能交付房屋而逾期。逾期交房的責(zé)任問題，其關(guān)鍵是看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，無(wú)免責(zé)事由則承擔(dān)違約責(zé)任，反之不承擔(dān)責(zé)任。
免責(zé)事由通常包括不可抗力因素以及合同約定的其他免責(zé)情形。不可抗力是一個(gè)法律概念，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，通俗點(diǎn)說(shuō)就是戰(zhàn)爭(zhēng)、天災(zāi)、人禍，常人一般情況下是無(wú)能為力的。經(jīng)常發(fā)生逾期交房后開發(fā)商以施工期間遇到雨季，或交通管制如修路等等是不可抗力為由免責(zé)，購(gòu)房者因?qū)Σ豢煽沽Ψ筛拍畹牟涣私?，而放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。事實(shí)上，施工可能遇雨季作為施工方是應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的，不是不可抗力；交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分，不要輕易下不可抗力的結(jié)論。另外即使出現(xiàn)不可抗力或其他免責(zé)事由，開發(fā)商在約定的期限內(nèi)還應(yīng)履行告知義務(wù)，否則不能免責(zé)。
如果開發(fā)商不存在免責(zé)事由，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，包括支付違約金和接受購(gòu)房者在一定條件下解除合同。
二、哪些情況可以要求開發(fā)商退房
依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：
1、逾期交房超過(guò)一定期限。
合同中一般都有規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過(guò)一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過(guò)合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能解除合同，予以退房，只能請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
2、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。
房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。
有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
3、由于開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。
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