房屋租賃轉(zhuǎn)租糾紛怎么處理?
《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”,但對(duì)于出租人和次承租人的關(guān)系,沒(méi)有具體的規(guī)定和司法解釋。對(duì)于這類(lèi)房屋轉(zhuǎn)租糾紛,人民法院在審理時(shí)通常按以下原則處理:
一、合法轉(zhuǎn)租,即出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果:
1.出租人與承租人之間的租賃關(guān)系,不因轉(zhuǎn)租而受影響,他們之間仍發(fā)生原來(lái)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所發(fā)生的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,只要發(fā)生了該損害事實(shí)并可歸責(zé)于次承租人,承租人就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
2.承租人為轉(zhuǎn)租人,其與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別。
3.出租人其與次承租人之間,并不存在直接的法律關(guān)系,但次承租人應(yīng)當(dāng)直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人得行使的權(quán)利,在這些情況下發(fā)生債的第三人履行問(wèn)題。就次承租人而言,負(fù)有保管租賃物的義務(wù),不盡保管義務(wù)以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時(shí),應(yīng)向出租人負(fù)賠償責(zé)任,承租人為連帶債務(wù)人;對(duì)出租人負(fù)有侵權(quán)損害賠償義務(wù),如其對(duì)租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí),出租人可直接向其請(qǐng)求損害賠償,出租人與承租人為連帶債權(quán)人;在租賃關(guān)系終止時(shí),次承租人對(duì)于出租人負(fù)有返還租賃物的義務(wù),此時(shí)承租人仍是連帶債務(wù)人;除經(jīng)特別約定,次承租人對(duì)出租人不負(fù)租金支付義務(wù)。
4.轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的,在承租人租賃權(quán)因合同終止等原因消滅時(shí),次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時(shí),次承租人也只能向承租人請(qǐng)求賠償。
二、非法轉(zhuǎn)租,是指承租人未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。在非法轉(zhuǎn)租中,承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法行為,承租人應(yīng)賠償出租人因此所受的損害,出租人也有權(quán)終止合同。非法轉(zhuǎn)租時(shí),當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果:
1.轉(zhuǎn)租人與次承租人之間租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力,因而租賃合同可以有效,轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù),因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用、收益的權(quán)利,次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。
2.出租人與承租人之間,因承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重違約行為,出租人有權(quán)終止合同,并得請(qǐng)求損害賠償;出租人不終止合同的,租賃關(guān)系仍然有效,不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。
3.出租人與次承租人之間,次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。在出租人終止租賃關(guān)系時(shí),出租人完全可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。出租人不終止租賃關(guān)系時(shí),次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生,在承租人有租賃權(quán)期間,次承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益并非不法,出租人不得逕向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。
怎么處理房屋轉(zhuǎn)租糾紛?
一、協(xié)商解決
找當(dāng)?shù)氐呐沙鏊蛘呔游瘯?huì)、街道辦事處、建委(負(fù)責(zé)租房等問(wèn)題)或者中介進(jìn)行協(xié)調(diào)。
二、申請(qǐng)仲裁解決或者民事訴訟解決
協(xié)商不成的,應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決。
(1)申請(qǐng)仲裁解決問(wèn)題
仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的,應(yīng)當(dāng)雙方自愿,并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒(méi)有約定,事后雙方當(dāng)事人又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的,一方申請(qǐng)仲裁的,仲裁委員會(huì)將不予受理。
反之,雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定,或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的,一方向法院起訴,法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力,一旦判決書(shū)生效,當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
(2)民事訴訟解決問(wèn)題
若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定,致使租賃合同無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù),致使租賃合同解除的,未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。