現(xiàn)在大部分購房者買到的新房都屬于期房的性質，需要和開發(fā)商簽署商品房預售合同。為了避免出現(xiàn)一房多賣的事情，保障購房者對已買房屋的債權，維護購房者的合法權益，在商品房買賣過程中，有預售登記與預告登記制度來進行保障。那么二者的區(qū)別是什么呢？下面我們通過這篇文章共同了解下。
一、什么是商品房預售登記備案？
在我國商品房預售過程中，開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。
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為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”
由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對于開放商違約時給與了購房者經(jīng)濟上的救濟，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購房者的交易目的并沒有實現(xiàn)。商品房登記預告的出現(xiàn)彌補了預售備案制度的不足。
二、 什么是商品房登記預告？
1、根據(jù)物權法定原則，預告登記制度作為我國《民法典》規(guī)定的不動產(chǎn)物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規(guī)定；而我國對商品房預售登記備案制度并沒有明文規(guī)定。
2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。
3、預告登記制度是權利人根據(jù)私法行使私權的行為，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，更好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據(jù)公法進行的，具有行政強制性。
4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據(jù)《民法典》第二百二十一條第一款的規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。
《民法典》（2021.1.1生效）第二百二十一條【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
三、預售登記與預告登記的區(qū)別是什么？
預告登記與預售商品房登記備案是兩種不同的制度，二者的區(qū)別主要有以下幾個方面：
1、法律性質不同。預告登記是由《民法典》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
2、實際功能不同。預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠實現(xiàn)物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能，有助于建設行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
3、操作上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)或者當事人另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性制度，是開發(fā)商必須履行的一種商品房銷售行為，無需雙方另行約定。
4、適用范圍不同。預告登記的適用范圍比商品房預售登記備案的適用范圍廣。依據(jù)《民法典》第二百二十一條第一款的規(guī)定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押和建設用地使用權的轉讓中都可以進行預告登記。但是，商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。
5、登記主體不同。預告登記的主體機關是唯一的，即房屋登記機構。而商品房預售登記備案的主體管理機構法律賦予了當?shù)厝嗣裾?。它可以是建設行政主管部門；可以是房地產(chǎn)管理部門；也可以委托給房屋登記機構，具有較大的靈活性。
由此可見，雖然說預售登記與預告登記僅有一字之差，但是二者在很多方面都是不同的，具體表現(xiàn)在法律性質、實際功能、操作上和適用范圍上?？偟膩碚f，商品房預售登記僅僅是在房屋銷售過程中，而預告登記制度是一項民事制度，是對預售登記的完善和補充。購房者要注意二者區(qū)別，購買商品房時最好到相關部門進行預告登記。律圖有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時咨詢。
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