土地的使用權(quán)是一般歸屬于民事主體所有，但是所有權(quán)是屬于國家的，雖然一般情形下使用權(quán)不會受到侵害，但是在極少數(shù)的情形之下，國家為了某種利益的需要，會提出征收的請求，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，征收后需要支付相應(yīng)的經(jīng)濟補償金，那么，國有土地使用權(quán)征收的補償標準是怎樣的?
【資料圖】
一、國有土地使用權(quán)征收的補償標準是怎樣的?
《土地管理法》第58條第1款規(guī)定：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：
(1)為公共利益需要使用土地的;
(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;……依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
另外，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.7.6 規(guī)定：依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。此種土地使用權(quán)補償估價，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
2011年1月25日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。那么，國有土地使用權(quán)收回是否給予補償呢?目前，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨的補償制度，先對上面的法律法規(guī)做一下分析。
1、根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的補償分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，二是退還相應(yīng)的出讓金。
2、《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償?shù)木唧w標準作出規(guī)定，何為“適當”沒有判斷的標準。
3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。那么如何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢?只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值;但是如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。
4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。《國有土地上房屋征收評估辦法》對“被征收房屋價值”進行了解釋，第11條規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。首先，被征收房屋的價值包括兩部分，一是被征收房屋的價值;二是被征收房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值;其次，被征收房屋的價值及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值均為市場價值，即“在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額”。最后，強調(diào)不得低于市場價格，房屋的價值更多的體現(xiàn)是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產(chǎn)的價值無法表現(xiàn)為市場價值，更不能保證不低于類似房地產(chǎn)的市場價格。因而，收回國有土地使用權(quán)，應(yīng)該根據(jù)其市場價值進行補償，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權(quán)的補償，土地使用權(quán)的價值應(yīng)包含在房屋的價值之中。這是《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的基本補償原則。
二、土地使用期限到期怎么辦
眾所周知，除劃撥土地使用權(quán)外，國有土地使用制度實行有償使用和限期使用，土地使用者應(yīng)與國家(政府)訂立土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權(quán);以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權(quán)，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿而終止。
1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
2、住宅土地使用權(quán)的自動續(xù)期，是我國國有土地使用權(quán)申請續(xù)期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因為自動續(xù)期而長期有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實上長期存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀以來我國重樹民眾創(chuàng)造和保有財富信心的最具價值的法律制度。
3、《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期，沒有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期是有條件的觀點，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期制度。
三、住宅土地自動續(xù)期后是否繳納土地費用
1、住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期無條件并不表明土地使用權(quán)人沒有義務(wù)繳納土地費用。在物權(quán)制度的構(gòu)造上，住宅土地使用權(quán)人在自動續(xù)期后是否繳納或者如何繳納土地費用，是一個與土地使用權(quán)的自動續(xù)期沒有關(guān)系的、待解決的其他法律問題。
2、我國城市的土地歸國家所有，國家依法實行國有土地有償和限期使用制度。實現(xiàn)國有土地的有償和限期使用制度的基本方式，為土地使用權(quán)出讓，即“國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金”。
3、國有土地使用權(quán)的年限按照建設(shè)用途分為40-70年，其中“居住用地”的使用年限為70年。國有土地使用權(quán)期限屆滿，為保障不動產(chǎn)權(quán)利的穩(wěn)定和存續(xù)，實行申請續(xù)期制度，土地使用權(quán)人并同時負擔相應(yīng)的土地費用。
國有類型的土地，即使公民已經(jīng)依照相關(guān)的流程，獲得了土地的使用權(quán)的，若國家有相關(guān)的規(guī)定，是可以按照規(guī)定進行征收的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在征收之前，需要將國有土地使用權(quán)征收的補償標準，采取適當?shù)姆绞竭M行公布，且只有沒有異議的，才能進行征收。
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