我們大概都知道，買(mǎi)賣(mài)房屋大致要經(jīng)歷看房、簽約、付款、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證這四個(gè)步驟。那么，房屋買(mǎi)賣(mài)流程具體是怎樣的呢?每一步驟又具體包括哪些內(nèi)容呢?下面，小編詳細(xì)為您介紹房屋買(mǎi)賣(mài)具體流程。
一、實(shí)地考察
這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實(shí)地考察包括：買(mǎi)房目標(biāo)、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過(guò)程。
(相關(guān)資料圖)
(一)、您心中的房子是什么樣的?
有兩個(gè)因素可以大致勾畫(huà)出您未來(lái)房子的輪廓，一個(gè)是地段，一個(gè)是前面所說(shuō)的買(mǎi)房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區(qū)域，因此您在買(mǎi)房時(shí)更愿意選擇距離自己或家人工作、學(xué)習(xí)、單位較近的地方買(mǎi)房，或者在家人都習(xí)慣的地段置業(yè)。通過(guò)對(duì)買(mǎi)房能力的估算，您也知道了自己大概能買(mǎi)什么價(jià)位、總房款是多少的房子。這兩個(gè)因素綜合起來(lái)形成了您對(duì)未來(lái)房子的認(rèn)識(shí)，這非常重要，因?yàn)橛辛溯喞?，您就可以有的放矢地尋找房源了?/p>
(二)、怎樣收集房源資料?
心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，報(bào)紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會(huì)都是很好的選擇。
(三)、到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子
1、首先要考察開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的項(xiàng)目是否五證具全，只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷(xiāo)售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開(kāi)發(fā)商索取兩書(shū)。
2、考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒(méi)有娛樂(lè)、體育休閑場(chǎng)所：有沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無(wú)工廠等。
3、如果是期房，您要對(duì)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開(kāi)發(fā)商以前是否還開(kāi)發(fā)過(guò)其他的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌，現(xiàn)場(chǎng)施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量;考察售樓處的布置以及銷(xiāo)售人員的素質(zhì);考察樣板間等等(如果是銷(xiāo)售代理售房，則應(yīng)對(duì)代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解)。
4、如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。
二、談判簽約
您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開(kāi)放商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過(guò)程：談判內(nèi)容、淺認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同。
(一)、談判談什么?
談判主要包括房子的價(jià)格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。
(二)、簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》
買(mǎi)房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷(xiāo)售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于您來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚后才能簽。
(三)、 簽訂正式購(gòu)房合同
1、首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來(lái)開(kāi)發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。
2、合同備案。一般地說(shuō)，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)持商品房銷(xiāo)售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)、保險(xiǎn)及公證部門(mén)辦理貸款手續(xù)。
三、付款及貸款
您在購(gòu)房時(shí)依據(jù)自身的財(cái)力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購(gòu)房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開(kāi)發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價(jià)格;如果您手頭沒(méi)有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過(guò)了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時(shí)還款。
四、新房入住
新購(gòu)房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗(yàn)收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。
(一)、入住條件
新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：
1、新建房屋已建成并經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收合格：水電等基本設(shè)施齊備：物業(yè)管理單位已到位。
2、購(gòu)房者已付清全部款項(xiàng)，或已按合同規(guī)定支付了相應(yīng)比例的款項(xiàng)。
(二)、分割房屋驗(yàn)收
房屋驗(yàn)收包括的內(nèi)容有：
1、入住房屋是否是所購(gòu)買(mǎi)的房屋的全部或部分，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映、核對(duì)。
2、房屋質(zhì)量檢查，看房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反映，維修以后方能入住。
3、按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，查看裝修、清點(diǎn)設(shè)備，物業(yè)管理單位應(yīng)向購(gòu)房者提供裝修及設(shè)備清單，購(gòu)房者按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其設(shè)備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。
4、您在進(jìn)行以上檢驗(yàn)并確認(rèn)檢查結(jié)果與合同的約定無(wú)差別后，就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗(yàn)單或房屋交接單。對(duì)于核驗(yàn)單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)寫(xiě)上“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”等;若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)如實(shí)記錄下來(lái)，并要求開(kāi)發(fā)商在一定的期限內(nèi)處理等，最后由雙方簽字、蓋章。
(三)、辦理物業(yè)管理手續(xù)
(四)、您在簽定了檢驗(yàn)單后，對(duì)房屋的修復(fù)結(jié)果或現(xiàn)狀無(wú)異議，就可接收鑰匙，同時(shí)簽訂有關(guān)協(xié)議。接受鑰匙后，物業(yè)交付就完成了，該房屋的收益和風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質(zhì)量問(wèn)題只能按照政府的有關(guān)規(guī)定由開(kāi)發(fā)商保修，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任。因此，您接收物業(yè)時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，以免因輕率簽署核驗(yàn)單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無(wú)法充分爭(zhēng)取自己應(yīng)得的權(quán)益。一般在接受鑰匙時(shí)，或規(guī)定幾日之內(nèi)必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項(xiàng)：
1、簽署《管理公約》?！豆芾砉s》的內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見(jiàn)。因?yàn)樵摴s屬臨時(shí)性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會(huì)可以進(jìn)行修改。
2、交付物業(yè)管理費(fèi)用。
3、簽署小區(qū)各項(xiàng)管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車(chē)管理、治安管理等。
五、辦理產(chǎn)權(quán)證
在您辦完上述的幾種手續(xù)后，要敦促開(kāi)發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)過(guò)程可能要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，原因之一就是開(kāi)發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，他們也需到相關(guān)部門(mén)辦理房屋初始登記后，購(gòu)房者再到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》辦完房產(chǎn)證后，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專(zhuān)業(yè)化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問(wèn)題時(shí)，讓您有備無(wú)患，從而避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
以上就是小編整理的具體房屋買(mǎi)賣(mài)流程，希望對(duì)你有所幫助。房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)看房、簽約、付款、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證五個(gè)步驟，每一步驟都分為很多小步驟，其中最重要的是步驟是簽約和辦理產(chǎn)權(quán)證。如果您對(duì)此還有其他疑問(wèn)，您可以隨時(shí)咨詢(xún)我們律圖的在線律師。
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