現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房屋的其實(shí)都知道在計(jì)算房屋面積的時(shí)候，除了有建筑面積之后，還會(huì)包括一定的公攤面積。一般購(gòu)買(mǎi)房屋的建筑面積越大，那公攤面積也就會(huì)越大。那其中什么是房屋公攤面積呢?這是很多人都搞不清楚的，接下來(lái)，就讓律圖小編為你做詳細(xì)介紹吧。
一、什么是房屋公攤面積
公用分?jǐn)偨ㄖ娣e主要是商品房中的每套(單元)依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)是屬于這棟樓內(nèi)的全體業(yè)主共有的，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
【資料圖】
其中公用建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，這些面積都是按照水平投影下來(lái)的面積計(jì)算的。
此外，共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。但是大家要注意的是獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房等等都不應(yīng)該計(jì)入共有建筑面積。
二、公攤面積如何計(jì)算
每一戶(hù)的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算，其基本思路就是用各戶(hù)套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>
第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)
分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶(hù)套內(nèi)建筑面積之和。
第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。
一般來(lái)講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，所以說(shuō)帶電梯的房子公攤面積會(huì)相對(duì)大點(diǎn)。高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在18%～26%之間就算是較為合適的，而多層的公攤系數(shù)則在11%～16%之間我們就認(rèn)為其是合理的。
不過(guò)，每個(gè)樓盤(pán)，甚至一個(gè)樓盤(pán)各幢房子的情況都不一樣，所以房屋的分?jǐn)偯娣e，大家一定要詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)找到其相關(guān)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)算，再根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)看其是否合理。
三、公攤面積增加需要補(bǔ)交房款嗎，公攤面積增加怎么辦?
購(gòu)房者簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房合同上的面積一般是暫測(cè)面積，以后辦房產(chǎn)證依據(jù)的面積是交房時(shí)的實(shí)測(cè)面積。實(shí)測(cè)面積包括套內(nèi)面積和公攤面積兩部分。由于施工精準(zhǔn)度不夠，很多時(shí)候墻體施工的誤差會(huì)導(dǎo)致公攤面積增大。那么，公攤面積增加需要補(bǔ)交房款嗎?公攤面積增加怎么辦?
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
公攤面積增加需要補(bǔ)交房款嗎?公攤面積增加怎么辦?根據(jù)上述法律規(guī)定，如果商品房公攤面積增加了，但是增加后的總建筑面積(即套內(nèi)面積加公攤面積)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積的誤差不超過(guò)3%的話(huà)，那么購(gòu)房者不能請(qǐng)求解除合同，而且必須補(bǔ)交增加的公攤面積的款項(xiàng)。當(dāng)然，如果購(gòu)房合同有不同約定的，則按照合同執(zhí)行。
比如，購(gòu)房合同約定套內(nèi)面積80平米，公攤面積20平米。如果交房時(shí)，公攤面積增加到22平米，那么房屋面積的誤差則是[(80 22)-(80 20)]/(80 20)=0.02，即2%，沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的3%，因此購(gòu)房者不能解除合同，還必須補(bǔ)交這增加部分的公攤面積房款。
為了避免公攤面積增加時(shí)補(bǔ)交房款，購(gòu)房者只能采取事前救濟(jì)方法，即購(gòu)房者盡可能在簽訂合同時(shí)將合同具體化，比如在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房合同時(shí)要寫(xiě)明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù);購(gòu)買(mǎi)期房則還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。
在現(xiàn)代化小區(qū)里面，其實(shí)都是會(huì)涉及到房屋公攤面積的，而此時(shí)對(duì)房屋公攤面積的計(jì)算就顯得很重要，畢竟在購(gòu)房的時(shí)候這部分面積也是要計(jì)算房?jī)r(jià)的。在上文的內(nèi)容中，小編為大家?guī)?lái)了計(jì)算房屋公攤面積的內(nèi)容，各位可以適當(dāng)了解一下。而要是因?yàn)榉课莨珨偯娣e產(chǎn)生了爭(zhēng)議的話(huà)，可以委托專(zhuān)業(yè)的律師來(lái)幫助進(jìn)行處理。
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