如果開發(fā)商違約怎么辦？
索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)，除房產(chǎn)全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期開銷的費(fèi)用。在索要違約金方面，假如是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，兩邊也在合同里約好了違約金，那么開發(fā)商須按約好補(bǔ)償。補(bǔ)償金除了房產(chǎn)全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包含業(yè)主前期已開銷的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、銷售手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及專家費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)踐損失規(guī)劃內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。在退房款方面，選用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商交還自己所付資金及相應(yīng)利息。但經(jīng)過按揭借貸、公積金借貸買房的狀況則要相對(duì)雜亂些。實(shí)踐中，都是開展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，歸于買家首付款的部分直接交還給買家，歸于買家向銀行借貸的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提早還款。銀行接納還款并停止與購(gòu)房人的借貸合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)付出購(gòu)房人首付款利息。即從首付款交給日到開發(fā)商償還日該筆首付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭借貸已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商相同應(yīng)償還購(gòu)房人月供及利息開銷。若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已寓居了一段時(shí)間，這期間表現(xiàn)的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若職責(zé)方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房產(chǎn)折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的職責(zé)，開發(fā)商則能夠不補(bǔ)償業(yè)主裝飾費(fèi)。
開發(fā)商違約有哪些情形
【資料圖】
(一)交樓缺驗(yàn)收證以及延期交樓。
(二)交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因?yàn)橘?gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
(三)不合理收費(fèi)。
購(gòu)房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
(四)交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任，未及時(shí)修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。比如地下車庫(kù)漏水、墻皮開裂等等。在購(gòu)房之初，購(gòu)房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。
什么情況下才算是開發(fā)商違約
(一)逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購(gòu)房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責(zé)事由，但因?yàn)榭梢砸蟮倪`約金很少或因?yàn)檫`約時(shí)間不是很長(zhǎng)就沒有主張，這實(shí)際是對(duì)開發(fā)商違約行為的一種縱容。
(二)開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，給購(gòu)房者造成了嚴(yán)重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1、兩個(gè)買受人中，有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個(gè)買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
(三)開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴(yán)重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等;嚴(yán)重質(zhì)量問題包括竣工驗(yàn)收不合格。
(四)開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購(gòu)房者購(gòu)買精裝修房，通常價(jià)格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購(gòu)房者因缺乏專業(yè)知識(shí)，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計(jì)缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
(五)開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責(zé)任。
(六)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、開發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變?cè)瓉硪?guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風(fēng)、寧?kù)o的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計(jì)變更告知義務(wù)。
(七)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
綜合上面所說的，購(gòu)買房子雙方是一定要簽訂購(gòu)買合同的，就是為了防止其中有一方違約，使另一方受到很大的損失，因此，如果開發(fā)房先違約，那么購(gòu)房者可以按照合同的條例讓開發(fā)商賠償，雙方協(xié)商不下來的，就可以直接走法律的途徑來保護(hù)自己的合法權(quán)益。
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