北京雋永律師事務(wù)所張敬輝律師，聯(lián)系電話13261996547或者13391730991，微信同號(hào)。北京雋永律師事務(wù)所-張敬輝律師講述合同相對性原則的例外情形
第（一）至第（十），是突破“合同相對性原則”的普遍情形，其中第（十一）至第（十五）是突破“租賃合同相對性原則”所特有的情形。
（一）征收、征用
(資料圖)
1、這種情形，在經(jīng)過持續(xù)二十多年的全國范圍的大規(guī)模實(shí)踐后，已經(jīng)變得通俗易懂、甚至喜聞樂見，無論是出租人還是承租人，都不能對抗，但是可以主張相應(yīng)的補(bǔ)償。
2、法律依據(jù)
《民法典》
第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。
第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。
（二）表見代理
1、表見代理，是指被代理人的行為足以使第三人相信無權(quán)代理人具有代理權(quán)，并基于這種信賴而與無權(quán)代理人實(shí)施法律行為的代理。
表見代理原本是一種無權(quán)代理，但卻因第三人有理由的信賴而使得無權(quán)代理的行為有效，對被代理人產(chǎn)生法律約束力。
2、法律依據(jù)
《民法典》第一百七十二條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。
（三）真正的利益第三人合同
1、涉他合同
（1）含義
以訂約人是否僅為合同主體設(shè)定權(quán)利義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，合同可分為束己合同與涉他合同。
涉他合同，又稱為涉及第三人的合同，是指除了當(dāng)事人之外另外還為第三人訂立的合同。
（2）分類
A、為第三人利益的合同
合同義務(wù)由訂約人承擔(dān)，但是權(quán)利由第三人享有。
B、由第三人履行義務(wù)的合同
合同一方與另一方約定，其所承擔(dān)的義務(wù)由第三人履行。
2、為第三人利益的合同
為第三人利益的合同，包括不真正的利益第三人合同和真正的利益第三人合同。
兩者的區(qū)別在于，前者的第三人僅可以接受債務(wù)人的履行，不享有對債務(wù)人的履行請求權(quán)，而后者中的第三人取得了對債務(wù)人的履行請求權(quán)。
3、法律依據(jù)
《民法典》第五百二十二條 當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張。
第五百二十三條 當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
（四）第三人代為履行
1、履行期限屆滿，但是債務(wù)人不履行債務(wù)，而該行為有可能損害第三人的利益，即第三人對履行該債務(wù)具有合法利益，這時(shí)賦予第三人代債務(wù)人向債權(quán)人履行債務(wù)的權(quán)利，以使其合法利益得到保全。
2、法律依據(jù)
《民法典》第五百二十四條 債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。
債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。
第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
（五）債權(quán)人代位權(quán)
1、債的保全制度
（1）含義
債的保全，是指法律為防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少，給債權(quán)人權(quán)利帶來損害而設(shè)置的，允許債權(quán)人代債務(wù)人之位向第三人行使債務(wù)人的權(quán)利，或者請求法院撤銷債務(wù)人與第三人的法律行為的法律制度。
（2）意義
債的保全，作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，是債法中的重要內(nèi)容，對于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有重大作用，亦稱為對外效力。
（3）形式
債權(quán)人代位權(quán)與債權(quán)人代位保存權(quán)、債權(quán)人撤銷權(quán)，系《民法典》規(guī)定的債的保全制度的三種形式。
2、法律依據(jù)
《民法典》 第五百三十五條 因債務(wù)人怠于行使其債權(quán)或者與該債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，影響債權(quán)人的到期債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人對相對人的權(quán)利，但是該權(quán)利專屬于債務(wù)人自身的除外。
代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的到期債權(quán)為限。債權(quán)人行使代位權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。
相對人對債務(wù)人的抗辯，可以向債權(quán)人主張。
（六）債權(quán)人代位保存權(quán)
1、代位保存權(quán)，仍然是債權(quán)人為保護(hù)自己的債權(quán)，針對實(shí)際情況而采取的保全債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的一種形式，對于保全債權(quán)人的債權(quán)具有重要意義。
2、法律依據(jù)
《民法典》第五百三十六條 債權(quán)人的債權(quán)到期前，債務(wù)人的債權(quán)或者與該債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利存在訴訟時(shí)效期間即將屆滿或者未及時(shí)申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)等情形，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以代位向債務(wù)人的相對人請求其向債務(wù)人履行、向破產(chǎn)管理人申報(bào)或者作出其他必要的行為。
（七）債權(quán)人撤銷權(quán)
1、針對債務(wù)人實(shí)施減少其財(cái)產(chǎn)或者放棄其到期債權(quán)而損害債權(quán)人債權(quán)的民事行為，法律賦予債權(quán)人以撤銷權(quán)，使債務(wù)人已經(jīng)處分了的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)原狀，以維持債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、債權(quán)人撤銷債務(wù)人的無償處分行為
法律依據(jù)
《民法典》第五百三十八條 債務(wù)人以放棄其債權(quán)、放棄債權(quán)擔(dān)保、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等方式無償處分財(cái)產(chǎn)權(quán)益，或者惡意延長其到期債權(quán)的履行期限，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。
2、債權(quán)人撤銷債務(wù)人的有償處分行為
法律依據(jù)
《民法典》第五百三十九條 債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的高價(jià)受讓他人財(cái)產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。
（八）債權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、債權(quán)轉(zhuǎn)讓是債的移轉(zhuǎn)的一種形式，是在不改變債的內(nèi)容的情況下，將債的關(guān)系中的債權(quán)人進(jìn)行變更，僅作出通知即對債務(wù)人發(fā)生效力。
2、法律依據(jù)
《民法典》第五百四十五條 債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；
（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；
（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。
當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。
第五百四十六條 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，未通知債務(wù)人的，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。
債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知不得撤銷，但是經(jīng)受讓人同意的除外。
第五百四十七條 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。
受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響。
第五百四十八條 債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，債務(wù)人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。
第五百四十九條 有下列情形之一的，債務(wù)人可以向受讓人主張抵銷：
（一）債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知時(shí)，債務(wù)人對讓與人享有債權(quán)，且債務(wù)人的債權(quán)先于轉(zhuǎn)讓的債權(quán)到期或者同時(shí)到期；
（二）債務(wù)人的債權(quán)與轉(zhuǎn)讓的債權(quán)是基于同一合同產(chǎn)生。
第五百五十條 因債權(quán)轉(zhuǎn)讓增加的履行費(fèi)用，由讓與人負(fù)擔(dān)。
（九）第三人加入債務(wù)
1、債務(wù)加入，是指債務(wù)人在不脫離債務(wù)關(guān)系的情況下，第三人加入債務(wù)關(guān)系中，與債務(wù)人共同對債權(quán)人承擔(dān)債務(wù)。
2、法律依據(jù)
《民法典》第五百五十二條 第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。
（十）委托人的介入權(quán)及第三人的選擇權(quán)
1、在間接代理中，第三人不知道與其訂約之人乃系受他人之托，當(dāng)出現(xiàn)受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)時(shí)，法律賦予委托人介入權(quán)，賦予第三人選擇權(quán)。
2、法律依據(jù)
《民法典》第九百二十六條 受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利。但是，第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外。
（十一）經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租，對出租人具有約束力
1、在這種情形下，轉(zhuǎn)租合同對非合同主體的出租人具有約束力，次承租人的租賃權(quán)可以對抗出租人。
2、法律依據(jù)
《民法典》第七百一十六條第一款 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
（十二）買賣不破租賃原則，擴(kuò)展到所有權(quán)變動(dòng)、抵押權(quán)設(shè)立等在后權(quán)利均不破租賃
1、在這種情形下，租賃合同對原非合同主體的后來的買受人、抵押權(quán)人等具有約束力，合同主體不因各方當(dāng)事人的意思自治、意思表示一致而發(fā)生了變更，即承租人不變，出租人變更為后來的買受人、抵押權(quán)人等。
2、法律依據(jù)
《民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
（十三）死亡不破租賃，在承租人死亡后，特定關(guān)系人享有承繼的權(quán)利
1、在這種情形下，租賃合同的主體不因各方當(dāng)事人的意思自治、意思表示一致而發(fā)生了變更，即出租人不變，承租人變更為與已死亡的承租人生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人。
2、法律依據(jù)
《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
（十四）在先權(quán)利的行使
1、設(shè)立抵押、被法院查封的法律行為在先，導(dǎo)致租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，破租賃。這些在先的法律行為所形成、關(guān)聯(lián)的權(quán)利，優(yōu)于租賃權(quán)。
2、法律依據(jù)
《最高人民法院理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020)
第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
（十五）所有權(quán)等合法權(quán)利的介入
1、轉(zhuǎn)租權(quán)的消滅
（1）出租人與承租人之間的租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)失去了依據(jù)，從而導(dǎo)致次承租人的租賃權(quán)無法對抗出租人。
在一些地方，法院審理這樣的案件，是站在出租人的立場上的，只許出租人單向、向下突破合同相對性，而不許次承租人反向、向上突破合同相對性，即在照顧出租人利益時(shí)就突破合同相對性，而面對次承租人提出的對應(yīng)的利益主張時(shí)，就堅(jiān)持合同相對性原則不可突破。
之前的《民法通則》、《合同法》，現(xiàn)在的《民法典》，都確定了經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同對出租人的約束力，但是一些司法解釋、地方法院的規(guī)范性文件，卻進(jìn)行了偏袒一方的擴(kuò)張性解釋，突破了上位法的規(guī)定，造成了權(quán)利義務(wù)責(zé)任的失衡以及次承租人尋求救濟(jì)的難度和復(fù)雜性。
（2）法律依據(jù)
A、《最高人民法院理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020)
第十三條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
B、《北京市高級(jí)人民法院理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（2013）
17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，出租人既可以依據(jù)合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權(quán)人名義要求次承租人（實(shí)際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執(zhí)行以及保護(hù)次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件實(shí)際情況，由當(dāng)事人另行分別解決。
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，不構(gòu)成反訴，應(yīng)告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知次承租人可就裝飾裝修物申請采取必要的證據(jù)保全措施。
18、房屋轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
因房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性向承租人主張權(quán)利，或者依據(jù)《合同法》第七十三條的代位權(quán)規(guī)定處理。
2、無權(quán)轉(zhuǎn)租
（1）未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租
A、轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租人同意，否則出租人可以行使合同解除權(quán)。
B、法律依據(jù)
《民法典》第七百一十六條第二款承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
（2）超期轉(zhuǎn)租
A、承租人轉(zhuǎn)租的期限不得超過剩余租賃期限，否則超過的部分對出租人無效。
B、法律依據(jù)
《民法典》第七百一十七條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
（3）租賃合同履行期限屆滿或者解除后的轉(zhuǎn)租
這兩種情形，都是無權(quán)轉(zhuǎn)租，次承租人無法以其與承租人之間的租賃合同所取得的租賃權(quán)對抗出租人。
3、次承租人直接向出租人返還租賃物
司法實(shí)踐中，一些法院認(rèn)為，既然出租人與承租人之間的租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)失去了依據(jù)，次承租人可以直接向出租人返還租賃物，而不必向承租人返還租賃物。
4、租賃標(biāo)的物的權(quán)利人，以所有權(quán)等為請求權(quán)基礎(chǔ)，向次承租人主張歸還標(biāo)的物
（1）司法實(shí)踐中，一些法院在作出的判決中會(huì)進(jìn)行這樣的說理，出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人，在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人完全可以直接向次承租人請求返還租賃物。這種情形下，次承租人根據(jù)與承租人之間的租賃合同取得的對租賃標(biāo)的物的占有被視為無權(quán)占有。
當(dāng)租賃標(biāo)的物的權(quán)利人，以所有權(quán)等為請求權(quán)基礎(chǔ)，向次承租人主張歸還標(biāo)的物時(shí)，次承租人是否可以相應(yīng)地主張權(quán)益？司法實(shí)踐中，一些法院在作出的判決中會(huì)進(jìn)行否定的回答，有個(gè)別法院在判決中會(huì)一并支持次承租人提出的相對應(yīng)的權(quán)益主張。
（2）法律依據(jù)
《民法典》第二百三十五條 無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。
第二百三十六條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。
合同相對性是民法典同的各項(xiàng)規(guī)則和制度的基石，隨意突破合同相對性會(huì)顛覆民法典同的理論體系，損害市場主體的交易自由、意思自治，合法利益也容易遭受侵害，甚至導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)的無序和混亂，因此合同相對性原則的突破，應(yīng)是適當(dāng)?shù)摹⒂袟l件的，必須充分考慮實(shí)質(zhì)正義和社會(huì)影響，并嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，特別是下位法不得違反上位法的規(guī)定。
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