土地使用權(quán)涉及的事項(xiàng)很繁雜，為了進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)土地使用權(quán)拍賣(mài)秩序，嚴(yán)格按照我國(guó)法律對(duì)土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓事項(xiàng)進(jìn)行辦事，我國(guó)出臺(tái)了《土地拍賣(mài)法》。那么，《土地拍賣(mài)法》中關(guān)于土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓辦事程序是如何規(guī)定呢?
土地拍賣(mài)法中關(guān)于土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓辦事程序的規(guī)定
(一)適用范圍
1、政府出讓經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)投性的項(xiàng)目用地;
2、原經(jīng)批準(zhǔn)劃撥或出讓?zhuān)蚋淖兺恋赜猛?、使用條件等用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地;
3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)以拍賣(mài)方式進(jìn)行的用地;
4、經(jīng)法院判決需拍賣(mài)用于清償債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
(二)所需資料
l、土地拍賣(mài)的申請(qǐng)報(bào)告(1份);
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件(1份);
3、原土地使用證正本(1份);
4、原建設(shè)用地批準(zhǔn)文件復(fù)印件(1份);
5、土地利用現(xiàn)狀圖(劃出用地范圍紅線(xiàn))(1份);
6、1:1萬(wàn)地理位置圖 (1份);
7、法院判決執(zhí)行通知書(shū)(1份);
8、地籍圖(5份)。
(三)辦理程序及流程圖
一級(jí)土地市場(chǎng)的土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓
這里所指的一級(jí)土地市場(chǎng)與土地使用權(quán)招標(biāo)所指相同，均指政府出讓經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地批租市場(chǎng)。
1、土地使用權(quán)拍賣(mài)的前期工作
按照市和各鎮(zhèn)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，由市局規(guī)劃科完成編寫(xiě)全市土地使用權(quán)拍賣(mài)的詳細(xì)年度計(jì)劃，計(jì)劃中列明每宗用地的具體位置、面積、用途、規(guī)劃要求等，并提前向社會(huì)公布;
根據(jù)土地使用權(quán)拍賣(mài)年度計(jì)劃，各鎮(zhèn)區(qū)國(guó)土所負(fù)責(zé)組織拍賣(mài)土地報(bào)批具體資料;
根據(jù)土地使用權(quán)拍賣(mài)年度計(jì)劃，由市局規(guī)劃科負(fù)責(zé)完成辦理拍賣(mài)土地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù);
由市局用地科和各鎮(zhèn)區(qū)國(guó)土所完成征地手續(xù);
由市局用地科完成供地報(bào)批手續(xù)，編寫(xiě)土地使用權(quán)出讓合同文本;
由市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成拍賣(mài)土地的拆遷及“三通一平”工作;(或由原土地使用者完成)
市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成擬拍賣(mài)地塊的評(píng)估工作;
市招標(biāo)拍賣(mài)領(lǐng)導(dǎo)小組確定拍賣(mài)地塊的出讓底價(jià)。
2、土地使用權(quán)拍賣(mài)操作程序
市國(guó)土資源局委托市地產(chǎn)交易中心組織土地使用權(quán)拍賣(mài)工作。市地產(chǎn)交易中心根據(jù)拍賣(mài)年度計(jì)劃確定的時(shí)間，授權(quán)拍賣(mài)主持人在交易中心拍賣(mài)大廳主持拍賣(mài)。具體操作程序?yàn)椋?/p>
市地產(chǎn)交易中心在舉行拍賣(mài)會(huì)前30日向社會(huì)發(fā)出拍賣(mài)公告，拍賣(mài)公告在市報(bào)上發(fā)布或在交易大廳掛牌公告;
競(jìng)買(mǎi)者領(lǐng)取有關(guān)拍賣(mài)文件;
競(jìng)買(mǎi)者參加拍賣(mài)競(jìng)投，應(yīng)向市地產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)并繳交一定數(shù)額的保證金，認(rèn)可資格;
符合資格的競(jìng)買(mǎi)者于拍賣(mài)前到市地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取競(jìng)價(jià)標(biāo)志牌，進(jìn)場(chǎng)就座;
拍賣(mài)主持人按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣(mài)活動(dòng)。拍賣(mài)活動(dòng)遵循“公開(kāi)、公平、公正”的原則，自由競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得;
競(jìng)買(mǎi)者最后應(yīng)價(jià)低于底價(jià)(保留價(jià))時(shí)，主持人有權(quán)終止拍賣(mài);
競(jìng)得人即時(shí)與市地產(chǎn)交易中心簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。于拍賣(mài)日起3個(gè)工作日內(nèi)向沒(méi)有競(jìng)得人退還所收保證金本金;
3、使用權(quán)拍賣(mài)的后期工作
① 土地使用權(quán)拍賣(mài)舉行后3個(gè)工作日內(nèi)，市地產(chǎn)交易中心將《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》附本及有資料，移交給市局用地科;
② 競(jìng)得人持《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，于拍賣(mài)后5個(gè)工作日內(nèi)與市國(guó)土資源局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并由市國(guó)土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》;
③ 競(jìng)得人按出讓合同付清地價(jià)款及有關(guān)稅費(fèi)后，憑批準(zhǔn)文件到市國(guó)土資源局地籍科辦理土地登記手續(xù)。
二級(jí)土地市場(chǎng)的土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓
這里所指是原劃撥和出讓土地改用途和使用條件等用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)以拍賣(mài)方式進(jìn)行和經(jīng)法院判決需拍賣(mài)用于清償債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
1、土地使用權(quán)拍賣(mài)的前期工作
符合城市規(guī)劃，并經(jīng)市規(guī)劃部門(mén)同意后，原土地使用者向市國(guó)土資源局申請(qǐng)將原經(jīng)批準(zhǔn)劃撥或出讓土地改變土地用途和使用條件等用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地;
市地產(chǎn)交易中心窗口受理申請(qǐng)后，進(jìn)行初審;
報(bào)市國(guó)土資源局審批;
完成擬拍賣(mài)地塊的拆遷及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地開(kāi)發(fā)中心完成);
市地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)完成擬拍賣(mài)地塊的評(píng)估工作;
市地產(chǎn)交易中心會(huì)同委托人確定拍賣(mài)低價(jià)。
2、土地使用權(quán)拍賣(mài)操作程序
具體操作程序與一級(jí)土地市場(chǎng)的土地使用權(quán)拍賣(mài)程序相同(略)。
3、后期工作
土地使用權(quán)拍賣(mài)舉行后3個(gè)工作日內(nèi)，市地產(chǎn)交易中心主持雙方簽訂《出讓合同》，將《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》附本及有關(guān)資料，移交給市局用地科，由用地科完善劃撥用地的補(bǔ)辦出讓手續(xù)和已出讓土地改變用途的變更手續(xù);
競(jìng)得人持《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》于拍賣(mài)后5個(gè)工作日內(nèi)與市國(guó)土資源局簽訂土地使用權(quán)補(bǔ)辦手續(xù)出讓合同和改變用途的出讓合同，由市國(guó)土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》;
競(jìng)得人按出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同付清地價(jià)款及有關(guān)稅費(fèi)后，憑批準(zhǔn)文件和收費(fèi)清單到市國(guó)土資源局地籍科辦理土地變更登記手續(xù)。
批復(fù)文件、附件
1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū);
2、出讓合同;
3、轉(zhuǎn)讓合同;
4、土地使用證。
《土地管理法》第十三條 農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿(mǎn)后再延長(zhǎng)三十年，草地、林地承包期屆滿(mǎn)后依法相應(yīng)延長(zhǎng)。
國(guó)家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。
發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。
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