【資料圖】
一、簽訂黑白合同是否合法
黑白合同并非立法中的補(bǔ)充合同,應(yīng)該對此進(jìn)行明確區(qū)分。按法律規(guī)定,在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下,原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。
但是要特別注意,這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議的一方來承擔(dān)的,也就是說,誰認(rèn)為前一份合同是虛假的,誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。但是,這樣的規(guī)定并不全面,因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后,可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話,這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。
在二手房交易實(shí)踐中,買賣雙方為了少交稅費(fèi)或者中介機(jī)構(gòu)為了促成交易,買賣雙方往往會(huì)在中介機(jī)構(gòu)的建議下,故意在提交有關(guān)部門的合同中做低房款,而雙方另行簽訂一份陰合同,約定由買方將實(shí)際房款與名義房款之間的差額以其他名義支付給賣方,如果裝修費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等等。
二、簽訂黑白合同的效力如何
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定:惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。不過鑒于雙方簽訂合同的本意并非在于損害國家利益而是房屋交易,因此只能認(rèn)定陽合同中關(guān)于價(jià)款的部分無效,而其他部分仍然有效。在司法實(shí)踐中,陰合同通常仍被認(rèn)為是雙方之間的真實(shí)意思表示從而被認(rèn)定為有效,一方要求繼續(xù)履行,對方應(yīng)當(dāng)履行。這樣,買方很難以合同無效為理由解除合同。
一般來說,訂立黑白合同的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。但是,房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價(jià)格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請求確認(rèn)合同全部無效的,不予支持。
在二手房屋買賣關(guān)系中,盡管白合同符合合同成立的形式要件,但是像這樣以通過虛假降低合同標(biāo)的,欺騙行政主管部門,從而達(dá)到少繳稅費(fèi),損害國家利益,違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價(jià)格條款應(yīng)屬無效合同條款,不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反,黑合同中真實(shí)的價(jià)格條款,才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。
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