一、有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種形式及其法律特征
有限產(chǎn)權(quán)房屋，又稱部分產(chǎn)權(quán)房屋或優(yōu)惠出售公有房屋。是指國家機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位(以下簡稱單位)在新建或購買房屋時(shí)由單位和個(gè)人各按一定比例投入資金，或?qū)⒃鲎饨o本單位職工的舊房，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，以低于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售給本單位職工，單位與職工共同享有所有權(quán)的房屋。其法律特征是：單位和職工兩個(gè)不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體，在房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)上二者是按份共有關(guān)系，各自占有的份額依合同約定。在權(quán)利具體分配上，由單位和個(gè)人兩個(gè)主體共同行使一個(gè)完整的物權(quán)，房屋對外是一個(gè)產(chǎn)權(quán)，對內(nèi)由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權(quán)和管理權(quán)。購房職工擁有所購房屋的部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)。
當(dāng)前，有限產(chǎn)權(quán)房屋主要有以下幾種形式：
【資料圖】
1、單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產(chǎn)籍落在單位名下，即準(zhǔn)商品房。職工有占有、使用權(quán)和有限處分權(quán)，占有、使用權(quán)可以繼承，可以對內(nèi)、對外出售，在對外出售時(shí)，單位收回與其投入的土地等價(jià)的資金;
2、單位以大比例、職工以小比例投入資金建房，即公建民助。產(chǎn)權(quán)執(zhí)照登記在單位名下，單位通過在本單位內(nèi)部使用房屋使用證的形式對職工住房進(jìn)行統(tǒng)一管理，房屋可以在本單位內(nèi)部職工間進(jìn)行買賣、出租，出賣、出租所得的利益歸職工個(gè)人，單位通過控制產(chǎn)權(quán)不外流，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權(quán)。有的也可以對外出售，在出售時(shí)單位收回其照顧的資金。
3、單位以小比例、職工以大比例投資建房，即民建公助。房屋產(chǎn)籍落在職工名下，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照，并規(guī)定職工在一定年限內(nèi)不得出售(一般為五年)，限制期滿后房屋執(zhí)照發(fā)給職工，職工在出售或出租時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。以上是當(dāng)前有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種主要形式，此外，與之相類似的還有有償使用房屋、全額集資房屋、聯(lián)建集資房屋等，雖然具有有限產(chǎn)權(quán)房屋的某些特征，但由于所有權(quán)的獨(dú)占性或不確定性，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房屋的范圍，這里不再列舉和討論。
從有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成過程和管理方式上看，它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是主體特定性。根據(jù)房改政策規(guī)定，購買公有房屋部分產(chǎn)權(quán)，并享有價(jià)格優(yōu)惠資格的購買人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無權(quán)購買。二是權(quán)利的分散性。從民法的物權(quán)理論來講，一個(gè)完整的物權(quán)是占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)利的統(tǒng)一。但有限產(chǎn)權(quán)房屋基于單位與職工對所有權(quán)的按份共有關(guān)系，完整物權(quán)包含的四個(gè)權(quán)利出現(xiàn)了分離，分屬于兩個(gè)不同主體享有，或者某一種權(quán)利由兩個(gè)主體共有。三是福利性。所有的有限產(chǎn)權(quán)房屋，均體現(xiàn)了單位對職工的福利待遇，就職工或單位一方來說，義務(wù)與權(quán)利并不是嚴(yán)格對等的，房屋出售的價(jià)格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價(jià)值，尤其經(jīng)濟(jì)效益好的單位，職工僅付較少的價(jià)金，即可取得相當(dāng)大的權(quán)利。四是主體的平等性和管理的不平等性。有限產(chǎn)權(quán)房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的，就單位與職工因有限產(chǎn)權(quán)房屋建立的法律關(guān)系的性質(zhì)而言，單位與個(gè)人應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體，但事實(shí)上，由于單位在行政管理上的主動(dòng)性和分配住房的福利性，常常會(huì)出現(xiàn)平等的合同關(guān)系與不平等的行政管理關(guān)系相融合的局面，職工的權(quán)利不能充分得以行使，對自己享有的部分產(chǎn)權(quán)的處分受到制約。
二、離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋存在的問題
優(yōu)惠出售公有住房，實(shí)行單位與個(gè)人共同籌資建房的制度，是在城市住房制度改革的初期，人們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的觀念還不能立即改變，在職工的實(shí)際收入較低的情況下，實(shí)現(xiàn)建房資金的快速周轉(zhuǎn)，增加新建房屋的投資，解決城市職工住房困難，推進(jìn)住房私有化進(jìn)程的有效手段。但這種新型民事法律關(guān)系的存在，也為人民法院處理相關(guān)的糾紛帶來很大的困難，尤其在離婚案件中，就存在房屋權(quán)屬難確定、房屋價(jià)值難認(rèn)定、分割財(cái)產(chǎn)難落實(shí)等諸多困難，在司法實(shí)踐中，主要存在以下幾方面的問題：
(一)難以確定夫妻對有限產(chǎn)權(quán)房屋享有的權(quán)利范圍
如前文所述，一個(gè)完整的物權(quán)分為占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利，而有限產(chǎn)權(quán)房屋并非是將這四項(xiàng)權(quán)利機(jī)械地分屬于單位與職工兩個(gè)權(quán)利主體，職工享有的是完整的占有、使用權(quán)和不完整的收益、處分權(quán)。房屋的按份共有關(guān)系并不是十分清晰、明確，有限產(chǎn)權(quán)房屋本身就包含著單位對職工的福利，單位管理房屋的本身就是限制職工某些權(quán)利的行使，職工所占產(chǎn)權(quán)的份額難以用單獨(dú)的某項(xiàng)權(quán)利或貨幣來體現(xiàn)，而離婚案件分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，是權(quán)利分配的具體化，必須是具體的權(quán)利或是定量的財(cái)物，因此在判決時(shí)，就難以確定具體權(quán)利歸屬夫妻任何一方。
(二)法律不能確定期待權(quán)的歸屬
有限產(chǎn)權(quán)房屋的一種常見的形式是單位限制職工在一定期限內(nèi)不得出售，期限屆滿后可以自由買賣，在限制期間內(nèi)，職工享有的是占有、使用權(quán)和對完整物權(quán)的期待權(quán)，實(shí)質(zhì)上，占有、使用權(quán)受制于期待權(quán)，一旦期待權(quán)實(shí)現(xiàn)，占有、使用權(quán)就不能獨(dú)立地行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關(guān)心的也不是暫時(shí)的占有、使用權(quán)，而是完整物權(quán)的期待權(quán)。因?yàn)槠诖龣?quán)的實(shí)現(xiàn)要受到種種客觀的、主觀的因素制約，它超前于現(xiàn)實(shí)，所以法律不能對之確認(rèn)，因?yàn)橐簿筒荒軐⑵渥鳛樨?cái)產(chǎn)或權(quán)利進(jìn)行分割或劃分。
(三)有限產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)值難以認(rèn)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)問題的若干具體意見》(以下簡稱《意見》)中規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括一方或雙方勞動(dòng)所得的收入和購置的財(cái)產(chǎn)。由于有限產(chǎn)權(quán)房屋不同于獨(dú)立的使用權(quán)，它是以有限的所有權(quán)的形式而存在，因此在婚姻存續(xù)期間一方或雙方購買房屋的有限產(chǎn)權(quán)，是由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化來的權(quán)利，并以財(cái)產(chǎn)份額來表現(xiàn)的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以分割。在具體處理中，往往要先確定其實(shí)際價(jià)值，再調(diào)解或判決產(chǎn)權(quán)歸屬一方，并給付另一方一半的補(bǔ)償。由于產(chǎn)權(quán)的不完整性，致使難以認(rèn)定夫妻共同享有的價(jià)值。價(jià)格評(píng)估只能計(jì)算全部產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，而不能計(jì)算夫妻雙方享有的那部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值;按夫妻投入的價(jià)金計(jì)算部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，又忽略了房屋的升值部分(當(dāng)前絕大多數(shù)有限產(chǎn)權(quán)房屋出售價(jià)格都高于原來集資價(jià)金)，也不能體現(xiàn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
(四)權(quán)利難落實(shí)
由于有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成包含著單位與職工之間勞動(dòng)關(guān)系的因素，即具有福利性，因而當(dāng)職工享有的那部分權(quán)利主體變化時(shí)，就必然干預(yù)了單位與職工之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，甚至損害單位的利益，因此，法院判給非建房單位職工一方的權(quán)利時(shí)，其權(quán)利難以落實(shí)，且容易引發(fā)新的糾紛。
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