一、不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押權(quán)的設(shè)立和生效
《民法典》第三百九十五條，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）海域使用權(quán)；
（四）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
以上財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
對(duì)于這些財(cái)產(chǎn)如果不辦理抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。抵押登記，既便于債權(quán)人查看抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系以及是否已經(jīng)抵押，以決定是否接受該物的抵押擔(dān)保，又可以使得實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序清楚、明確，防止糾紛的發(fā)生，還有利于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行。
二、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效條件
不動(dòng)產(chǎn)抵押登記：是指登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的取得、變更和消滅在登記薄上進(jìn)行記載，對(duì)抵押權(quán)變動(dòng)情況進(jìn)行公示的方法。
設(shè)立抵押權(quán)的本身是為了保障主債權(quán)的安全，經(jīng)過登記這一法定程序，能起到對(duì)抵押物是否有瑕疵的把關(guān)作用，有利于抵押權(quán)人的保護(hù)。另一方面，我國現(xiàn)行的法律規(guī)定抵押登記是法定要式行為，抵押權(quán)是一種在抵押物上所設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利，履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關(guān)系成立的必要條件。
（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間
相關(guān)法律規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同屬于設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，因此，即使負(fù)有履行抵押登記義務(wù)的抵押合同義務(wù)人未辦理物權(quán)登記也不影響抵押合同的效力。
（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因，抵押權(quán)設(shè)立是合同當(dāng)事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。相關(guān)法律規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，如果義務(wù)人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒有設(shè)立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對(duì)方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。
三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利能質(zhì)押嗎
不動(dòng)產(chǎn)不可以質(zhì)押。因?yàn)榉梢?guī)定能質(zhì)押的只有動(dòng)產(chǎn)和除用益物權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)不包括其中。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，是指債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。
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